Quando se trata de declarar imóvel no IR, é fundamental proceder com cautela e atenção. Muitas vezes, surgem dúvidas, especialmente para aqueles que estão lidando com essa questão pela primeira vez após realizar transações imobiliárias no ano anterior.
Com isso em mente, desenvolvemos algumas diretrizes para tornar mais fácil para declarar imóvel no IR, independentemente de ser um imóvel antigo ou recentemente adquirido.
Medidas para evitar problemas na declaração do imóvel no IR:
Todas as despesas relacionadas a reformas, melhorias e construções devem ser detalhadas no campo “Discriminação” da Declaração do Imposto de Renda. Dessa forma, o valor investido na obra, desde que devidamente documentado, pode ser associado ao valor do imóvel.
Outra precaução importante é manter todos os documentos relevantes à propriedade devidamente arquivados. Se você deseja adeclarar imóvel no IR, continue lendo!
Passo a passo para fazer a declaração do imóvel
Quem comprou um imóvel durante o ano precisa incluir essa informação na Declaração do Imposto de Renda, na seção “Bens e Direitos”, utilizando o código correspondente à natureza do imóvel conforme consta na escritura (código 11 para apartamentos e 12 para casas).
Além disso, é necessário especificar se o imóvel foi adquirido por compra ou doação na seção “Discriminação”, junto com a data da transação e o CPF ou CNPJ do vendedor ou doador. Também é essencial indicar se o imóvel está quitado ou financiado, e se houve reformas, incluindo data e valor da obra.
O declarante deve fornecer informações como:
- Inscrição Municipal (IPTU);
- Endereço;
- Área;
- Matrícula;
- Cartório de registro do imóvel.
Essas informações podem ser encontradas no carnê do IPTU. Caso não esteja com o documento em mãos, é possível solicitar uma segunda via à prefeitura.
Declaração de imóvel financiado:
No caso de imóveis financiados, devem ser declarados apenas os valores efetivamente pagos durante o ano, levando em consideração:
- Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
- Despesas cartorárias;
- Comissão imobiliária;
- Juros do financiamento (um aspecto frequentemente esquecido).
Esses valores devem ser incluídos no campo “Situação”. Além disso, é necessário informar:
- O banco financiador;
- O número de parcelas pagas;
- O número de parcelas restantes.
Os detalhes sobre os valores do financiamento podem ser verificados nos registros bancários.
É importante lembrar que o valor declarado do imóvel só pode ser alterado mediante apresentação de comprovantes de gastos com reformas e melhorias, por meio de notas fiscais e recibos. Nesse caso, os custos das reformas devem ser somados para calcular o valor a ser declarado.
Declarando venda e compra do imóvel
Declarar a compra e venda de um imóvel segue um procedimento distinto, pois envolve o Programa de Apuração de Ganhos de Capital da Receita Federal. Neste programa, serão inseridos dados relativos à transação financeira, como método de pagamento e custo, além de detalhes sobre o comprador e características técnicas do imóvel.
Aqui estão os documentos necessários para a venda de um imóvel e algumas dicas sobre como se preparar para a compra de um:
Posteriormente, esses dados serão transferidos para o programa de declaração de Imposto de Renda da Receita Federal. Se houver lucro na diferença entre o custo de aquisição e o valor de venda do imóvel, o contribuinte estará sujeito a uma taxa de 15% sobre esse ganho, conhecida como lucro imobiliário.
No entanto, é essencial estar atento, pois existem casos em que a Receita Federal dispensa ou reduz o pagamento do IR sobre ganhos de capital. Vejamos alguns:
1. Compra de outro imóvel em até 180 dias:
Desde 2005, o IR sobre ganho de capital na venda de imóveis é isento se o proprietário adquirir outro imóvel até 6 meses após a venda. Caso opte por esse benefício, a isenção deve ser informada no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital.
Esse benefício pode ser utilizado a cada 5 anos. Se o valor do novo imóvel não corresponder ao valor da venda, o imposto devido pode ser calculado no Programa de Apuração de Ganhos de Capital.
2. Venda de um único imóvel de até R$400 mil:
Se nos últimos 5 anos o vendedor não vendeu nenhum outro imóvel, tributável ou não, ele estará isento do pagamento de IR sobre ganho de capital. Isso é válido para qualquer tipo de propriedade, seja individual, em co-propriedade ou condomínio, tanto em áreas urbanas quanto rurais.
O limite de R$400 mil é aplicável ao imóvel como um todo, não considerando a parte de cada co-proprietário, cônjuge ou condômino, a menos que isso esteja estabelecido em contrato.
3. Imóvel adquirido antes de 1988:
Bens adquiridos antes de 1969 estão isentos de qualquer pagamento de IR sobre ganho de capital. Entre 1970 e 1988, o imposto aumenta progressivamente, chegando a 5% em 1988. O cálculo é simples: o IR aumenta em 0,25% a cada ano.
Para aqueles que venderam uma propriedade no ano anterior, é necessário preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCap) para calcular o imposto sobre o valor recebido. Um imposto de 15% sobre o lucro precisa ser pago até o último dia útil do mês seguinte.
Se não for pago, o GCap deve ser preenchido da mesma forma para calcular o valor devido, e o Sicalc deve ser baixado para emitir o boleto com multas e juros adicionados. Após o pagamento, as informações devem ser importadas para a declaração de Imposto de Renda na aba “Ganhos de Capital”.
Se a venda do imóvel estiver isenta de IR, o valor será automaticamente transferido para a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. O imóvel deve ser removido da ficha “Bens e Direitos”, se aplicável. Em seguida, os valores informados na última declaração devem ser repetidos no campo “Situação do ano anterior”.
O campo “Situação do ano atual” deve ser zerado. Por fim, devem ser fornecidos os dados do comprador, valor pago pela propriedade vendida e detalhes sobre a forma de pagamento, como informações sobre financiamento.
